Si vous êtes locataire, vous entrerez bientôt dans cette période chérie de l’augmentation annuelle des loyers. Ce premier juillet, votre budget sera grevé d’une hausse des frais de logement. Cette année, le Tribunal administratif du logement (TAL) a permis une hausse de 3,1 %, justifiée par l’inflation générale. On peut se demander pourquoi ! Les propriétaires ne se sont-ils pas généreusement gâtés ces dernières années ? Et cela illégalement ?
Comment croyez-vous que les loyers aient pu augmenter si vertigineusement depuis la pandémie, si loin au-dessus du taux d’inflation, sinon de façon illégale ?
Car on s’entend : un contrôle des loyers existe bel et bien au Québec, au moins depuis la création en 1980 de la Régie du logement dont le TAL a pris la relève en 2020. L’augmentation recommandée par le TAL doit être respectée autant pour les nouveaux locataires que pour les baux renouvelés. Or, les propriétaires ont utilisé ces dernières années un passe-droit pour flouer les nouveaux locataires par des augmentations de loyer délirantes.
Lors de la signature d’un bail, tout propriétaire doit remplir la clause G « Avis au nouveau locataire » indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois. Ceci permet au nouveau locataire de comparer la hausse demandée à ce que permet le TAL. Sans cette déclaration, le bail est censé être nul. C’est pourtant par cet oubli illégal que moult propriétaires ont pu s’enrichir sans justification depuis 2020. Car on s’entend que toute augmentation non justifiée constitue un enrichissement abusif sur le dos du nouveau locataire.
Ces exigences excessives des propriétaires ont été facilitées depuis 2020 par la rareté des logements causée par un faible niveau de construction, couplé à une immigration excessive. Dans l’immense majorité des cas, les nouveaux locataires se sont donc résolus à payer sans se plaindre. La forte mobilité des locataires dans les grandes villes, en multipliant les nouveaux baux, a ensuite produit un impact généralisé sur le marché.
Pour démontrer la véracité statistique de cette fraude, il suffirait de prendre au hasard un immeuble de logements dans une de nos grandes villes, un immeuble qui n’a subi aucune rénovation majeure récente, et de comparer le niveau de loyer actuel avec celui de 2020. Tout écart au-delà des taux recommandés par le TAL prouverait la fraude. Les données pour ce faire existent, car tout propriétaire déclare chaque année les loyers dans le fameux Relevé 31 (avec copies au locataire et au gouvernement), ceci afin d’établir le crédit d’impôt pour solidarité.
Le gouvernement a donc en main cette mine d’information. Qu’en a-t-il fait ? Rien. Il faut dire qu’en 2020, gracieuseté de la CAQ, la Régie du logement a été remplacée par le TAL. Depuis, au lieu de régir le domaine du logement au Québec, on se contente de réagir par un tribunal, et uniquement quand le cas devient litigieux. Autrement dit : « Organisez-vous, chers locataires, comme vous pourrez, et si vous n’êtes pas contents, allez en cour, et le juge vous dira si vous vous êtes fait flouer légalement ou illégalement ».
Dans un domaine aussi stratégique que le logement, au lieu de prévenir, on s’est résigné à guérir, et cela uniquement dans les cas qui rebondissent en cour.
Maintenant que le mal est fait, comment corriger la situation ?
Ne serait-il pas possible de rétablir la Régie du logement ? Ceci pour bien montrer à la population que le gouvernement s’engage dorénavant à régler les problèmes à la source. Pour montrer aussi qu’il considère le logement pour ce qu’il est, un bien stratégique dont les déséquilibres du marché entraînent de graves maux économiques et sociaux : inflation, frein à la mobilité de la main-d’œuvre, pauvreté, itinérance.
De plus, sachant que la majorité des propriétaires se sont indûment enrichis depuis six ans, pourquoi le TAL ne fixerait-il pas l’augmentation statutaire des loyers à 0 % pour l’avenir prévisible ? Tant que l’enrichissement sans cause des propriétaires ne sera pas compensé. Il va de soi que, comme aujourd’hui, une augmentation justifiée par la situation particulière d’un immeuble serait autorisée. Mais au lieu de baser la hausse des loyers sur l’année précédente, on partirait de 2020, avec les niveaux d’inflation mesurés depuis.
La balle est entre les mains du gouvernement. Si vous considérez avoir été injustement traité, faites-le lui savoir.
Michel Hudon
Saint-Pacôme
L’auteur est détenteur d’une maîtrise en urbanisme de l’Université McGill, et a fait carrière dans l’immobilier depuis 1973.
