Toujours en suspens, notamment en raison des conclusions attendues du ministère de l’Environnement sur les infrastructures sanitaires du site, le projet d’auberge de quatre millions de dollars au lac de l’Est, à Mont-Carmel, peine à franchir une étape décisive. Malgré l’appui d’un groupe d’investisseurs majoritairement locaux et plus de 125 000 $ déjà engagés, le dossier se retrouve à la croisée des chemins entre volonté privée, processus municipaux et contraintes réglementaires.
Porté par Jean-Yves Boucher et Mélody Dionne, le projet regroupe environ 25 actionnaires, dont une vingtaine sont des résidents de Mont-Carmel et du secteur du lac de l’Est. Les promoteurs soulignent d’ailleurs que plusieurs investisseurs ont un attachement direct au milieu, certains envisageant même de s’impliquer activement dans les activités quotidiennes de l’établissement. « On a même une massothérapeute qui reste au lac et qui est prête à ouvrir un cabinet chez nous », affirme Mélody Dionne au Placoteux.
Le projet prévoit la construction d’une auberge de neuf chambres, accompagnée d’une offre de services complète : restaurant d’environ 40 places, terrasse pouvant accueillir une soixantaine de personnes, bar, dépanneur et station d’essence. Cette dernière vise à répondre à un besoin bien réel dans le secteur où l’accès au carburant est actuellement limité, ce qui oblige les visiteurs à se déplacer vers d’autres municipalités.
Ouvert à l’année, l’établissement ciblerait plusieurs clientèles, dont les villégiateurs, les amateurs de motoneige et de VTT, les chasseurs, les pêcheurs, ainsi que les travailleurs de passage. Les promoteurs évoquent également un potentiel pour l’accueil d’événements, notamment des mariages et des séjours de groupe.
« C’est de l’investissement privé de bout en bout », insiste quant à lui Jean-Yves Boucher, précisant qu’aucune subvention ni congé de taxes n’ont été demandés à la Municipalité. Leur modèle repose plutôt sur une approche d’utilisateur-payeur, notamment pour les services liés aux infrastructures municipales.
Selon eux, le projet s’appuie sur des projections réalistes, tant en matière d’achalandage que de revenus. Ils avancent notamment que la station d’essence pourrait générer des ventes d’au moins 100 000 litres par année. Plusieurs marques d’intérêt auraient déjà été exprimées pour l’hébergement, la restauration et certaines activités saisonnières. « Au-delà des retombées touristiques, le projet représente aussi une nouvelle source de revenus pour la municipalité, notamment en taxes foncières », ajoute M. Boucher.
Un projet prêt… mais freiné
Les promoteurs affirment travailler sur le projet depuis 2022, et avoir déjà investi plus de 125 000 $ en études, plans d’architecte, tests de sol et démarches professionnelles. Malgré cet avancement, le projet demeure au point mort.
En cause : la conclusion d’un bail emphytéotique avec la Municipalité, une entente essentielle pour sécuriser le terrain et permettre l’accès au financement. Sans ce bail, il leur est impossible, disent-ils, de franchir les prochaines étapes, même si le projet pourrait être lancé rapidement une fois les autorisations obtenues. « Il nous faut absolument un bail. Nous sommes rendus à l’étape du financement, mais sans cette entente, il nous est impossible d’aller plus loin », explique Jean-Yves Boucher.
Les promoteurs soutiennent avoir collaboré avec la Municipalité et accepté certains ajustements, notamment quant à l’implantation du bâtiment. Ils évoquent également une consultation citoyenne favorable, bien que le dossier tarde toujours à progresser.
Un dossier lié à un projet municipal majeur
Du côté de la Municipalité, le maire Denis Lévesque, contacté par Le Placoteux, assure qu’il ne s’agit pas d’un refus, mais d’un dossier complexe qui évolue dans un contexte plus large. Le projet d’auberge est en effet lié à la modernisation du camping municipal et des installations du lac de l’Est. Ce chantier, évalué à environ huit millions de dollars, comprend notamment la mise en place d’infrastructures de traitement des eaux usées, qui seraient également utilisées par l’auberge.
Or, la Municipalité attend toujours une réponse du ministère de l’Environnement avant de pouvoir aller plus loin. Des analyses de sol ont été réalisées et des échanges techniques ont eu lieu, mais aucune autorisation finale n’a encore été délivrée.
Le maire rassure cependant la population ; les huit millions de dollars nécessaires ne seront pas financés entièrement par les contribuables de Mont-Carmel. « Il faudra aller chercher des subventions, probablement à travers une combinaison de différents programmes », explique-t-il, sans toutefois être en mesure de chiffrer le montant que la Municipalité pourrait obtenir de Québec.
Prudence et encadrement
Le maire souligne que le conseil municipal souhaite avancer de manière responsable dans ce dossier. Trois grandes priorités guident la réflexion : maintenir la propriété municipale du site, assurer la rentabilité des investissements publics, et préserver le caractère naturel du lac de l’Est. « C’est un joyau qu’il faut protéger », rappelle-t-il.
La Municipalité devra également consulter la population si des investissements importants sont nécessaires, notamment par le biais d’un règlement d’emprunt pouvant mener à un référendum. Selon le maire Lévesque, bien qu’on souhaite aller de l’avant avec ce projet, la première pelletée de terre ne devrait pas avoir lieu avant 2027.
« Je ne peux pas dire non pour 2026. Si on était capable, je vous dirais oui, le plus tôt possible, mais ça m’étonnerait. Il y a des étapes à franchir, et il ne faut pas les bousculer. Mais espérons des réponses positives pour bientôt venant du ministère concerné », précise-t-il.
Entre impatience et réalités administratives
Si la Municipalité prône la prudence, les promoteurs souhaitent pour leur part un signal plus clair des autorités locales afin de faire avancer le projet. Ils estiment que celui-ci représente une occasion concrète de dynamiser le secteur, sans demander de l’argent à la Municipalité. Ils mettent de l’avant les retombées potentielles : création d’emplois, augmentation de l’achalandage touristique, amélioration des services, valorisation du territoire, etc.
Pour l’instant, le projet demeure en attente. Entre autorisations gouvernementales, analyses municipales et négociations à venir, le dossier illustre bien les défis du développement en région. Une chose est certaine, le potentiel du lac de l’Est est indéniable. Reste maintenant à voir si les conditions seront réunies pour transformer cette ambition en réalité.
C’est quoi, un bail emphytéotique?
Au Québec, le bail emphytéotique est un contrat immobilier de longue durée — généralement entre 10 et 100 ans — qui permet à un locataire, appelé emphytéote, d’utiliser un terrain appartenant à un propriétaire (le bailleur), et d’y réaliser des constructions ou des améliorations.
Ce type de bail confère des droits importants, similaires à ceux d’un propriétaire. L’emphytéote peut notamment exploiter le site, en assumer la gestion, et même hypothéquer ses droits. En contrepartie, il doit mettre en valeur le terrain, par exemple en y construisant des bâtiments, ou en y apportant des améliorations.
À l’échéance du bail, le terrain ainsi que les constructions réalisées deviennent la propriété du bailleur, généralement sans compensation, sauf entente contraire. Le bail emphytéotique est fréquemment utilisé pour des projets commerciaux, touristiques ou communautaires, notamment sur des terrains appartenant à des municipalités.